Hazai vagy külföldi ingatlan befektetés?
A legtöbb befektető a saját hazájában, azon belül is elsősorban abban a városban vásárol befektetési célú ingatlant, ahol lakik. Ennek ellenére egyre többen nyitnak külföldi ingatlanbefektetések iránt is, aminek megvannak a maga előnyei és természetesen a kockázatai is. Ebben a cikkemben szeretnék egy kis segítséget adni abban, hogy könnyebben el tudd dönteni, hogy számodra mi a legcélszerűbb megoldás.
Az egyik oka annak, hogy sokan kacsingatnak külföldi ingatlanbefektetések felé, hogy Magyaroszágon nagyon sokat emelkedtek a lakásárak, ugyanakkor a bérleti díjak nem emelkedtek ezzel arányosan, így a bérleti hozam megtérülések csökkentek. Kedvezett ugyan a befektetési folyamatoknak, hogy a bankok soha nem látott alacsony kamatokra adnak kölcsönöket, ugyanakkor a kamatlábak emelkedése már megkezdődött, ami a törlesztőrészletek emelkedését vonja maga után.
A hazai ingatlanbefektetések mellett szól, hogy mivel nincs jelentős földrajzi távolság, így könnyen kontrollálható, ha bármi probléma van az intézkedés relatív egyszerű.
Külföldi ingatlanbefektetések esetén elsősorban az idegenforgalmilag is kedvelt desztinációk a legfelkapottabbak. Célszerű olyan országot, országrészt vagy szigetet választani, ahol egész évben jó idő van, ez nagyban megkönnyíti a hasznosítást. Európában az egyik legjobb célpont Dél-Spanyolország és a Kanári-szigetek, Ázsiában pedig Thaiföld túristák által kedvelt területei.
A tengerpartok egész éves vonzerejének köszönhetően – és itt a téli hónapokat ki kell emelni – pár százalékkal magasabb megtérülések érhetőek el a bérleti piacon. A legtöbb országnak kettős adóztatást elkerülő egyezménye van Magyarországgal és általában az adókulcsok is alacsonyabbak, ilyen szempontból Thaiföld nagyon kedvező.
Egy másik érv ami a külföldi ingatlanbefektetések mellett szól, hogy mind az euró, dollár, thai bhat a forintunkhoz képest az elmúlt években vagy inkább évtizedekben folyamatosan emelkedett, ennek köszönhetően, egy értékesítés esetén csupán az árfolyam változásnak köszönhetően akár millió nagyságrendet tehetünk zsebre ha forintra szeretnénk visszaváltani a befolyt összeget. De ez a bérleti díjakra is igaz.
Thaiföldön, Pattayán még mindig lehet a hazai pénztárcával mérten nagyon olcsó, ugyanakkor luxus ingatlanokat vásárolni. Akár már 12 millió forintért találunk luxus lakóparkokban olyan lakásokat, melyekhez kapott szolgáltatások a legexkluzivabb fővárosi társasházakban vagy lakóparkokban sem biztos, hogy megvan. Az árak viszont ott is emelkednek, az ingatlanpiacon pedig az időzítés is fontos szempont, sok más egyéb mellett, így hiú ábránd azt gondolni, hogy ez ezek a jó lehetőségek örökké tartanak.
Spanyolországban, megfelelő jövedelem igazolása esetén magyar állampolgárokat, sőt cégeket is hiteleznek, így egy kanári-szigeteki ingatlant akár 30% önerő mellett is meglehet vásárolni, a törlesztő részletet pedig a bérleti díj kényelmesen kitermeli. És most egy nagyon fontos dologra szeretném felhívni a figyelmed, ott a bankok fix kamatra adnak hitelt, tehát nem kell attól tartani, hogy az emelkedő kamatlábak megemelik a törlesztő részletedet. A bérleti díjak emelkedése viszont garantáltan várható:D
A bérbeadáson kívül jól működő stratégia a viszonteladás, illetve az ingatlan fejlesztés is. Mivel az üdülő övezetekben megfelelő kapcsolatok nélkül a felújítási és fejlesztési munkák meglehetősen költségesek, ezt a nehézséget tudjuk előnnyé konvertálni és megfelelő tapasztalatokkal és kapcsolatokkal rendelkező ingatlanmenedzser céggel való társulás esetén, aminek a jutalma szép profit lehet.
A külföldi ingatlanbefektetések hátránya a földrajzi távolság, ezért nagyon fontos, hogy egy megbízható ingatlanmenedzser céggel dolgozz együtt. Sokan szeretik a kellemest a hasznossal összekötni, erre kiváló eszköz szép helyekre elutazni és ott ingatlanokkal pénzt csinálni.
Sikeres befektetést!
Király Norbert