Hogyan csinálj profitot ingatlan viszonteladási projektekkel napjaink ingatlanpiacán
Én személy szerint sokkal jobban szeretem a kínálati piacot, mint a keresletit. A kínálati piacra az a jellemző, hogy sok az eladó ingatlan és kevés a vevő, ezért sokkal könyebb motivált eladót találni. Az is igaz, hogy egy ilyen helyzetben nehezebb az értékesítés is, viszont ha az eladó lakásod jó paraméterekkel rendelkezik, akkor úgyis megfogja találni új gazdáját.
A most uralkodó keresleti piacon a gyengébb paraméterekkel rendelkező lakások is viszonylag gyorsan elkelnek, ezért sokkal nehezebb motivált eladót találni. Természetesen azért a kínálati piacnak is megvannak az előnyei, az egyik, hogy annak köszönhetően, hogy az árak emelkednek, ha egy kicsit elszámoltad magad és többet fizettél a lakásért, mint amennyit az általam tanított kalkulációs séma megengedne, akkor is ennek köszönhetően megfelelő profitra tehetsz szert. Arról viszont lebeszélnélek, hogy eleve ezzel számolj, ne feldd a képzett ingatlanbefektető elsődleges szabálya:
A PROFIT A VÁSÁRLÁSKOR KELETKEZIK
Mivel több kérdést kaptam ezzel a kijelentéssel kapcsolatban, ezért szeretném tisztázni, hogy mit is jelent ez valójából?
Tulajdonképpen ez a megfontolás egy fordított gondolkodásmód eredménye. Tehát első lépésben meg kell becsülnöd, hogy az ingatlant, ami általában fejlesztést, korszerűsítést vagy felújítást igényel, mennyiért lehet eladni a piacon. Ha ez megvan, akkor ebből az összegből le kell vonnod a szerzéssel, felújítással és eladással kapcsolatos költségeidet, sőt a TERVEZETT PROFITODAT is és az így kapott összeg lesz a maximális vételár, amit kifizethetsz az ingatlanért. Tehát már a vásárláskor tudod, hogy megközelítőleg mennyit fogsz nyerni az ügyleten.
Előfordul, hogy pusztán az eladó motiváltsága miatt tudsz nagyon jó áron vásárolni, de mivel a mostani keresleti piacon kevesebb a motivált eladó, ezért neked is kreatívabbnak kell lenned. Másik fontos szabálya az ingatlanbefektetéseknek:
A PROFIT A PROBLÉMÁK ÁLRUHÁJA MÖGÖTT TALÁLHATÓ
A problémákat két részre oszthatjuk, pénzügyi problémák és műszaki problémák. Most a műszaki problémák megoldására szeretnék példákat hozni, aminek a következménye a magasabb ár:
- A lakásnak lehet rossz, korszerűtlen az alaprajza pl. egybenyíló szobái lehetnek. Ha egy praktikusabb változatot tudsz létrehozni pl. külön nyíló szobák, egyből jelentős értéket adtál hozzá.
- Egy szobával többet hozol létre. Teljesen egyértelmű, hogy egy 1,5 szobás lakás értékesebb, mint egy egyszobás, vagy egy 1+2 szobás, mint egy 2 szobás és így tovább. Egy szoba akár több millió forint hozzáadott érték.
- Szűk kisméretű terek. Előfordulhat, hogy nem építened, hanem bontanod kell, egy fal lebontásával tágasabb világosabb teret hozol létre, ami komfortosabbá teszi a lakást.
- Fürdőszoba vagy konyha méretének, helyzetének átalakítása. Vásároltam egyszer egy lakást, a konyhából nyílt egy 3 m2-es fürdőszoba, aminek az ajtaja egy függöny volt. A lakás nagyon jó helyen volt, szinte minden nap akadt nézője, de ez a kialakítás senkinek nem volt szimpatikus, szerencsére én megtaláltam a megoldást az átalakításra, végül egy sarokkád is elfért a fürdőben, a lakás az átalakítás után rendkívül piacképessé vált.
- Falon kívül vezetett csőkígyók. Sokszor már a gépészeti vezetékek eltüntetése, ami szinte mindig együtt jár egy dekoratívabb fürdőszoba kialakítással is, jelentős előnyt eredményez.
- Rikító ízléstelen színek, mekk mester felújítás. Egy lakás színei nagyban meghatározzák a vevő érzéseit, amikor megpillantja azt belülről. Általában nem előnyösek a rikító, élénk színek pl. napsárga, narancs, erős kék. Nem azt mondom, hogy ne használj soha erős színeket, de ha nem szakszerűen használod ezzel lehet a leginkább mellé lőni. A rossz minőségű házilagos festés és burkolás riasztó lehet.
előtte utána
A felújításnál és korszerűsítésnél a potenciális vevők fejével kell tudnod gondolkodni. Nem fogod tudni mindenkinek az igényét kielégíteni, de egy olyan lakást kell alkotnod, amibe 10 érdeklőből 7 szerelmes lesz:) És most megosztom veled az ingatlanbefektetőknek egy harmadik fontos szabályát:
A VEVŐ (ÉS A BÉRLŐ IS) MINDIG AZ ÉRZELMEIRE HALLGATVA DÖNT!
Ismerd meg közelebbről, hogyan ültetheted át a fenti alapelveket és még nagyon sok egyéb módszert a gyakorlatba, rendeld meg az Online Ingatlan Akadémia videószeminárium sorozatom és kezdj el profitálni Te is az ingatlanbefektetéseidből!
Sikeres befektetést!
Király Norbert