Meddig nőnek még a lakások árai?
2008-ban hazánkat is elérte az ingatlan válság, a lakásárak átlagosan 20%-ot estek, majd több éven keresztül megtapasztalhattuk, milyen is az a kínálati piac. Ebben az időszakban a vásárlók és befektetők nagyon jó alku pozícióban voltak, a legritkább esetben kellett versenyezniük egy ingatlanért és sokszor jelentősen az irányár alatti ajánlatot is elfogadtak a motivált eladók.
2014 év végén viszont valami megváltozott, hirtelen elkezdtek rakéta sebességgel növekedni a lakásárak, és nagyjából egy év alatt visszakapaszkodtak, sőt mára már meg is haladták a válság előtti árszinteket. Bár én minden egyes korábbi ingatlan-befektetői tréningjeimen mindenkinek felhívtam rá a figyelmét, hogy az árak nem fognak mindig ilyen alacsonyak maradni és hamarosan elindulnak felfele, a depressziós időszak alatt mégis viszonylag kevesen voltak, akik vették a bátorságot és a tettek mezejére léptek. Ők a mostani bika piac nyertesei.
Érdemes megvizsgálnunk, hogy minek is köszönhető ez a nagyfokú lakáspiaci áremelkedés:
- Csökkentek a banki kamatok. Amikor a pénzügyi szektorban elérhető hozamok csökkennek, akkor az érdeklődés mindig az ingatlanpiac felé fordul, ilyenkor átkezd átáramolni a tőke. Napjainkban 2%-alatti kamatokat fizetnek a bankok a lekötések után, ingatlan bérbeadással pedig akár 5-10% közötti hozamokat tudunk realizálni.
- Bizonytalan gazdasági helyzet, pénzügyi cégek csődjei. Az elmúlt időszakban több takarékszövetkezet és brókercég is bedobta a törülközőt, sokan úgy gondolják, hogy a virtuális befektetések kockázatosabbá váltak, mint korábban bármikor és inkább a kézzel fogható (reál) befektetések, mint amilyen például az ingatlan fordulnak.
- Kevés új építésű lakás. Mivel a 2008 utáni időszak sok építőipari vállalkozás csődjével is párosult a kiadott építési engedélyek és a beruházások száma drasztikusan lecsökkent. Ez viszont azt is jelentette, hogy szépen lassan hiány keletkezett az új építésű lakásokból, ami napjainkra újra keresletet indukál. A kormány az új lakás értékesítésekor alkalmazható, mindössze csak 5%-os áfa kulccsal is hozzájárul a beruházási kedv növeléséhez
- Növekvő finanszírozási hajlandóság. Bár a devizahitel problémák és az ezzel járó dagadó KHR lista hatására a bakok behúzták a kéziféket a hitelpiacon, ennek ellenére újra pozitív irányba tart a finanszírozási hajlandóság, ráadásul a kamatok is történelmi alacsony szinten állnak. A kereskedelmi bankok fő bevételi forrása a hitel kihelyezésből származik, ezért úgy tűnik fokozatosan lazítanak a gyeplőn.
- Lakásvásárlási támogatási rendszer. A CSOK bevezetése a statisztikák szerint már most érezteti hatását, sok család számára az új támogatási rendszer lehetőség, amit szeretnének kihasználni.
Hazánk legnagyobb ingatlanforgalmazó hálózatának a Duna House-nak nagyon értékes statisztikákat köszönhetünk. Az alábbi ábra országos viszonylatban a lakás átlagárak változását mutatja 2008-tól napjainkig.
Talán a 2 legfontosabb információ, amire szeretném felhívni a figyelmed:
- A lakásárak napjainkra nominál értéken kifejezve meghaladják a 2008-as csúcsot, gyakorlatilag 6 év lejtmenet és oldalazás után rekord idő, valójából csupán egy év alatt visszakapaszkodtak az árak a korábbi szintre. Egy ilyen gyors ütemű emelkedés után várható az árak emelkedésének lassulása vagy akár egy kis mértékű, átmeneti vissza korrekció is elképzelhető.
- Ugyanakkor ha az inflációt is figyelembe vesszük, akkor azt mondhatjuk, hogy reál értéken még csak 83%-nál tartunk, tehát van még akár 15-20% tartalék is az árakban, tehát a további áremelkedéssel kapcsolatos elvárásaink megalapozottak lehetnek.
Ameddig a kereslet fokozódik a lakáspiacon addig az árak is emelkedni fognak, a fenti tényezők mind árfelhajtó hatással bírnak, ezért én amennyiben nem történik valami olyan jelentős gazdasági esemény, ami az ingatlanpiacot negatívan érintené, abban az esetben az árak további emelkedésére számítok a 2016-os évben.
Szeretnéd megtanulni, hogyan csinálj gyors profitot vagy generálj rendszeres cash flow-t ingatlanbefektetések segítségével, rendeld meg a videó szeminárium sorozatomat, ahol valós példákon keresztül mutatom be, én hogyan csinálom és hogyan tehetsz szert Te is rendszeres és emelkedő bevételekre ingatlanbefektetések segítségével!
Sikeres befektetést!
Király Norbert